Rentabilité locative brute et nette
Le rendement d’un bien mis en location, avant fiscalité : brut pour comparer vite, net pour décider.
Les formules
- Brut = loyers annuels ÷ prix d’achat.
- Net = (loyers encaissés − charges − taxe foncière − assurance − gestion) ÷ (prix + frais + travaux).
- La fiscalité (micro-foncier, réel, LMNP) vient ensuite : le « net-net » dépend de votre situation.
Mesurer la rentabilité d’un investissement locatif
Le rendement brut compare simplement les loyers au prix ; il ignore tout ce qui pèse sur la trésorerie du propriétaire. Le rendement net déduit les frais d’acquisition, les travaux, les charges non récupérables, la taxe foncière, l’assurance propriétaire non occupant, les frais de gestion et la vacance locative. En location saisonnière, remplacez le loyer par le chiffre d’affaires net de commissions et ajoutez le ménage et les consommables.
Questions fréquentes
Le rendement brut (loyer annuel ÷ prix) sert à comparer rapidement des biens. Le rendement net intègre les frais d’acquisition, les travaux, les charges non récupérables, la taxe foncière, l’assurance et la vacance locative : c’est lui qui approche la réalité. Le « net-net » ajoute la fiscalité, propre à chaque situation.
Les repères usuels vont de 3 à 4 % brut dans les grandes métropoles à 7–9 % brut dans les villes moyennes, avec un risque de vacance plus élevé. Comparez toujours à rendement net et à qualité de locataire équivalents.
Environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf (droits de mutation, émoluments, débours). Le calculateur les retient à 7,5 % par défaut ; ajustez selon le devis du notaire.
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